Stragegische Partnerschaft
13.05.2016
Die Kreisbaugesellschaft mbH Alb-Donau verkauft an die FLÜWO Bauen Wohnen eG in zwei Teilschritten insgesamt 464 Mietwohnungen. Die Wohnungsanlagen befinden sich an acht Standorten in Blaubeuren, Blaustein, Dietenheim, Dornstadt, Erbach, Langenau, Schelklingen und Ulm-Wiblingen. Sie gehen in zwei Schritten, zum 01.07.2016 und zum 01.01.2017, in den Besitz der FLÜWO über.
Neben den Neubauaktivitäten und Dienstleistungen wie bspw. Fremd- und WEG-Verwaltung ist die Kreisbaugesellschaft mbH Alb-Donau auch Eigentümer von mehr als 700 Wohnungen. Große Teile des Wohnungsbestandes sind ältere Anlagen, die bereits in den vergangenen Jahren hohe werterhaltende Instandhaltungsaufwendungen erforderten. Zukünftig ist mit weiteren und umfassenderen Aufwendungen zu rechnen. Für Grundsanierungen vor allem älterer Wohnungsanlagen stehen der Gesellschaft jedoch keine ausreichenden Mittel zur Verfügung. Deshalb ist der Verkauf ein konsequenter Schritt in die richtige Richtung, um wieder finanzielle Spielräume für neue Aufgaben und für eine Neustrukturierung der Kreisbaugesellschaft mbH Alb-Donau zu schaffen.
„Die Menschen in unseren Mietwohnungen – sie sind es, um die es hier geht. Ihre Interessen müssen wir stets im Fokus behalten“, betont Wolfgang Schneider, Geschäftsführer der Unternehmensgruppe ADK für Gesundheit und Soziales, zu der die Kreisbaugesellschaft mbH Alb-Donau gehört. „Die FLÜWO als ein seit Jahrzehnten erfolgreich tätiges genossenschaftliches Unternehmen ist ein vorbildlicher Partner auf dem Wohnungsmarkt - auch in Ulm und Umgebung. Deren Vorstellungen von einem fairen Umgang mit Mietern decken sich mit den unseren. So wird es gelingen, auch weiterhin bezahlbaren Wohnraum anzubieten und einen Wohnungsübergang zu realisieren, von dem die Mieter nichts spüren werden. Zudem wird das stufenweise Sanierungs- und Modernisierungskonzept der FLÜWO einen entscheidenden Beitrag dazu leisten, dass die Wohnungen langfristig am Markt bleiben, der Wert erhalten wird und die Wohnungen mittelfristig einen zeitgemäßen Standard erhalten.“
Strategische Partnerschaft
Die Kreisbaugesellschaft sowie die FLÜWO verstehen sich als Partner in der sozial orientierten Wohnraumversorgung sowie in der Quartiers- und Stadtentwicklung. Ob eingetragene Genossenschaft oder kommunales Wohnungsunternehmen – gemeinsame Philosophie und Ziele zeigen, dass sozial verantwortbarer Wohnungsbau mit guter Wohnqualität nicht von der Rechtsform eines Unternehmens abhängen. Wichtiger erscheint vielmehr, dass die Akteure mit Blick auf gesellschaftliche und wirtschaftliche Veränderungen zum Wohl der Mieter zukunftsorientiert denken und handeln.
Es wird immer deutlicher, dass Wohnraumversorgung alleine heutzutage nicht mehr ausreicht. Vielmehr ist sie in einem Kontext von Leben im Quartier und kommunaler Umgebung zu verstehen. Das stellt Wohnungsunternehmen vor zahlreiche und sich verdichtende Anforderungen.
Um unter diesen komplexen Aufgabenstellungen als mittelständisches Wohnungsunternehmen langfristig zu bestehen, ist ein stetiges Wachstum für ein dauerhaft erfolgreiches Agieren auf dem Markt notwendig. Umfassende Sanierungsmaßnahmen und Verbesserungen der Energiebilanz in den Mietobjekten könnten von der Kreisbaugesellschaft nur über einen sehr langen Zeitraum gestemmt werden, ohne das Unternehmen finanziell zu überfordern. Das ist weder im Sinne der Mieter noch einer wirtschaftlich verantwortungsvollen Unternehmensführung.
Hier sind größere und finanziell leistungsfähige Unternehmen im Vorteil, die ein solches Aufgabenpaket in einem für die Mieter vertretbaren Zeitrahmen realisieren können.
Mit der FLÜWO hat die Kreisbaugesellschaft einen seriösen und erfahrenen Träger für die rund 460 Mietwohnungen und einen gleichbleibend verlässlichen Ansprechpartner für die Mieter gefunden.
Mit dem Erwerb erweitert die FLÜWO ihren Wohnungsbestand in Ulm und im Alb-Donau-Kreis auf nunmehr rd. 1.143 Wohnungen. „Die Erweiterung unseres Bestandes ist auch ein Bekenntnis zu dieser Region. Um auch hier eine sinnvolle Größe zu erhalten, musste die Zahl der von uns erworbenen Wohnungen vergleichsweise groß sein. Nur so können wir unsere Vorteile als größeres Wohnungsbauunternehmen auch hier ausspielen. Den Mietern sämtlicher Wohnungen werden wir ihr sicheres und langfristiges Mietverhältnis erhalten. Neben unserer genossenschaftlichen Selbstverpflichtung wurde dies auch im Kaufvertrag abgesichert. Zudem bieten wir den Mietern eine breite Palette an wohnbegleitenden Dienstleistungen. Wir sehen im Alb-Donau-Kreis großes Entwicklungspotenzial“, sagt FLÜWO-Vorstand Rainer Böttcher.
Mieterschutz
Die von dem Verkauf betroffenen Mieter werden schriftlich und in Informationsveranstaltungen umfassend über den Verkauf, die Gründe und vor allem über den zukünftigen Vermieter und dessen Konzepte und Ziele informiert.
Schneider und Böttcher betonen, dass bei den Verhandlungen der Schutz bestehender Mietverhältnisse stets im Fokus stand. Der Grundsatz des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) „Verkauf bricht nicht die Miete“ stellt die gesetzliche Grundlage und damit ein unabdingbares Recht der Mieter auf Übernahme eines Mietvertrages auch nach einem Eigentümerwechsel dar. Im Kaufvertrag wurden aber noch weitere Rechte in einer sogenannten „Sozialcharta“ notariell vereinbart. Grundsätzlich sichert der Käufer zu, die Wohnungen mindestens 30 Jahre im Bestand zu halten. Nur in besonderen Fällen besteht ein Veräußerungsrecht aus wohnungswirtschaftlichen Erwägungen. Dies ist auf eine sehr geringe Anzahl von Wohnungen beschränkt. In diesen Ausnahmefällen werden in erster Linie die Bewohner/Mieter als Käufer berücksichtigt. Weiter wurde die Durchführung von sogenannten „Luxussanierungen“ ausgeschlossen. Auch das Thema Mieterhöhungen ist geregelt. So sind im ersten Jahr nach dem Kauf Mieterhöhungen ausgeschlossen. Danach kann eine stufenweise Erhöhung bis zum Erreichen des ortsüblichen Mietspiegels durchgeführt werden. Diese Stufen werden – sofern die Erhöhungen überhaupt notwendig sind – auf eine Anpassung von höchstens 10% begrenzt.
Jeder Mieter erhält die Möglichkeit, Mitglied der FLÜWO Genossenschaft zu werden. Dadurch wird das Mietverhältnis in ein genossenschaftliches Dauerwohnrecht umgewandelt. Zudem können die schon bezahlten Kautionen in Anteile der Genossenschaft mit guter Verzinsung umgewandelt werden
Neue Ausrichtung der Kreisbaugesellschaft
Verbunden mit dem Teilverkauf des Wohnungsbestandes ist auch eine strategische Neuausrichtung der Kreisbaugesellschaft mbH Alb-Donau. Sie wird sich künftig noch mehr auf Bereiche konzentrieren, die zur Ausrichtung der Unternehmensgruppe ADK GmbH für Gesundheit und Soziales passen. Dazu gehören Spezial- und Sozialimmobilien genauso wie die zahlreichen betreuten Seniorenwohnungen. Innerhalb der Unternehmensgruppe wird die Kreisbaugesellschaft als interner Dienstleister für alle Neu- und Umbaumaßnahmen der großen Schwestergesellschaften Krankenhaus GmbH und Pflegeheim GmbH tätig werden. Mit den aus dem Wohnungsverkauf freigewordenen finanziellen Mitteln sollen vor allem auch neue Wohnprojekte in Kommunen des Landkreises realisiert werden. Darüber hinaus dienen sie – sofern erforderlich – zur Sanierung und Modernisierung der noch verbleibenden Wohnungen der Kreisbaugesellschaft.